Amortissement LMNP plafonné en 2027 : ce que prévoit le budget et comment s'y préparer
Le projet de loi de finances pour 2027 veut limiter l'amortissement LMNP à 2,5 % par an et à 7 000 € par foyer, et supprimer le report de l'excédent. Rien n'est encore voté. Voici ce que dit le texte, ce qu'il changerait sur un cas chiffré et les décisions à préparer dès maintenant.
Amortissement LMNP : ce qui pourrait changer en 2027
Pour un loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel, l'amortissement du logement reste le principal levier fiscal. En effet, il réduit le bénéfice imposable tiré des loyers, souvent jusqu'à zéro. Aujourd'hui, la part qui excède le résultat de l'année n'est pas perdue : elle se reporte sans limite de durée.
L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, change cette logique. Le texte du Gouvernement plafonne l'amortissement du local, puis supprime le report pour l'avenir. Il encadre enfin l'usage du stock déjà constitué.
Concrètement, l'enjeu dépasse la seule déclaration de 2027. Il touche en effet la rentabilité de chaque bien, la décision de vendre ou de conserver, et le choix entre régime réel et micro-BIC.
L'amortissement LMNP aujourd'hui : limité par le loyer, mais reportable
Le loueur en meublé au régime réel inscrit à son actif l'immeuble, hors terrain, et le mobilier. Il les amortit ensuite sur leur durée normale d'utilisation. Toutefois, l'article 39 C du code général des impôts encadre cette déduction lorsque le bailleur est une personne physique.
Ainsi, l'amortissement de l'ensemble des biens, immeuble et meubles, n'est déductible que dans la limite du loyer acquis, diminué des autres charges du bien. L'administration le rappelle au paragraphe 57 du BOI-BIC-CHAMP-40-20. En d'autres termes, l'amortissement ne peut pas créer de déficit.
La fraction non déduite n'est pas perdue pour autant. Le 3 du II de l'article 39 C permet de l'imputer sur les résultats des exercices suivants, sans limite de durée. Or, c'est précisément ce stock d'amortissements reportés que le projet vient réduire.
Une première correction en 2025, au moment de la revente
Depuis la loi de finances pour 2025, l'avantage est en partie repris lors de la vente. Pour les cessions intervenues à compter du 15 février 2025, le III de l'article 150 VB du CGI minore le prix d'acquisition des amortissements admis en déduction. Par conséquent, la plus-value imposable augmente.
Une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 (question n° 10097) précise par ailleurs que la règle vaut quelle que soit la date de mise en location. Les amortissements déduits avant 2025 entrent donc aussi dans le calcul.
Sources : CGI, art. 39 C et 150 VB ; BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 57 (BOFiP)
Ce que prévoit le texte du Gouvernement pour l'amortissement LMNP
L'article 7 s'intitule « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée ». Plus précisément, il modifie l'article 39 C du CGI pour l'activité de location meublée qui n'est pas exercée à titre professionnel, au sens du 2 du IV de l'article 155. Les loueurs en meublé professionnels (LMP) restent donc hors du champ du plafond.
Deux plafonds pour l'amortissement du local
Selon le texte déposé, l'amortissement des locaux meublés devient déductible dans la limite du taux de 2,5 %, sans pouvoir excéder 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour un meublé de tourisme, en outre, le taux descend à 1,5 % et le plafond à 5 000 €.
Le plafond en euros joue pour l'ensemble des biens du foyer, et non logement par logement. Ensuite, la limite actuelle liée au loyer continue de s'appliquer, après ce premier plafond.
Les locations hors du champ du plafond
Le texte exclut les biens situés dans trois catégories d'établissements :
- les résidences réservées aux étudiants, aux jeunes de moins de 30 ans en formation ou en stage, aux apprentis et aux personnes de plus de 65 ans (articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation) ;
- les établissements pour personnes âgées ou handicapées, dont les EHPAD, et certaines résidences avec services agréées ou autorisées ;
- les établissements de soins de longue durée.
Attention : un studio loué à un étudiant dans un immeuble ordinaire ne relève pas de ces exclusions dans le texte initial. En effet, l'exclusion vise des résidences, et non le profil du locataire.
La fin du report des amortissements non déduits
Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, l'amortissement non déduit à cause du plafond ou de la limite du loyer ne serait plus reportable. Le foyer perdrait donc définitivement cette fraction.
Le sort du stock d'amortissements LMNP déjà reportés
Le stock constitué avant 2027 resterait imputable sur les exercices clos de 2027 au 31 décembre 2036. Cependant, chaque année, l'imputation ne pourrait dépasser la moitié du résultat imposable restant après la déduction des amortissements de l'exercice. Au-delà de 2036, le foyer ne pourrait plus imputer le reliquat.
Entrée en vigueur : ce que le texte dit, et ce qu'il ne dit pas
L'article 7 date explicitement la fin du report et le régime du stock : exercices clos à compter du 1er janvier 2027. En revanche, il ne comporte pas de date d'entrée en vigueur propre pour les plafonds de 2,5 % et 7 000 €. La cohérence du dispositif suggère une application à partir des exercices clos en 2027. Ce point mérite toutefois une confirmation lors des débats.
Enfin, le texte initial ne réserve pas la mesure aux acquisitions futures. Un bien déjà loué depuis des années entrerait dans le champ du plafond.
Source : projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, article 7 (Assemblée nationale)
Composants, mobilier, travaux : ce que vise le plafond de l'amortissement LMNP
Le texte vise « l'amortissement de ces locaux ». Or, cette formule commande la portée réelle de la mesure. Voici notre lecture, en distinguant ce qui est certain et ce qui reste à confirmer.
| Élément | Plafond 2,5 % et 7 000 € | Limite du loyer (39 C) | Report de l'excédent après 2027 |
|---|---|---|---|
| Bâti amorti par composants (gros œuvre, toiture, façade, installations, agencements) | Oui : le total des composants forme l'amortissement du local | Oui | Non |
| Travaux immobilisés (rénovation lourde, agrandissement) | Oui, selon la lecture la plus probable : ils s'ajoutent aux composants du local | Oui | Non |
| Mobilier et équipements | Non, selon la lettre du texte, qui vise les locaux | Oui | Non |
| Terrain | Jamais amortissable, avec ou sans réforme | ||
Lecture du cabinet au 19/10/2026, fondée sur le texte déposé. Elle devra être confirmée par la rédaction définitive puis par les commentaires de l'administration.
Deux conséquences pratiques en découlent. D'abord, l'approche par composants perd une partie de son intérêt pour l'amortissement LMNP. En effet, les composants à durée courte, comme les agencements ou les installations, font monter le taux annuel du local au-delà de 2,5 %. Le plafond neutraliserait donc cette accélération.
Ensuite, le mobilier échappe au plafond, mais pas à la limite du loyer. Or, après 2027, tout excédent bloqué par cette limite disparaîtrait aussi, mobilier compris.
Un point reste ouvert : le texte ne précise pas expressément la base du taux de 2,5 %. La lecture la plus naturelle retient la valeur amortissable du local, hors terrain. C'est l'hypothèse de notre exemple.
Exemple : un T2 loué meublé à l'année, avant et après le plafond
Cet exemple mesure l'effet du plafond sur l'amortissement LMNP d'un bien type. Il est illustratif : il ne décrit pas un cas client réel et chaque situation exige son propre calcul.
Les hypothèses retenues
Le bien et son amortissement
- Appartement acheté en 2019, loué meublé à l'année comme résidence principale du locataire, régime réel.
- Prix de revient de 220 000 €, frais d'acquisition compris. Terrain évalué à 20 %, soit 44 000 € non amortissables. Valeur amortissable du bâti : 176 000 €.
- Composants : gros œuvre 70 400 € sur 50 ans (1 408 €), toiture et façade 35 200 € sur 25 ans (1 408 €), installations 44 000 € sur 20 ans (2 200 €), agencements 26 400 € sur 12 ans (2 200 €). Amortissement du bâti : 7 216 € par an.
Les chiffres de l'année 2027
- Amortissement du mobilier en 2027 : 800 €.
- Loyers 2027 : 12 000 €. Charges hors amortissements (taxe foncière, copropriété, assurance, intérêts, frais de gestion) : 4 500 €.
- Stock d'amortissements reportés au 31 décembre 2026 : 9 000 €. Taux marginal d'imposition du foyer : 30 %.
| Exercice 2027 | Règles actuelles | Texte initial du PLF |
|---|---|---|
| Loyers moins charges | 7 500 € | 7 500 € |
| Amortissement du bâti retenu | 7 216 € | 4 400 € (2,5 % × 176 000 €) |
| Amortissement du mobilier | 800 € | 800 € |
| Amortissement admis après limite du loyer | 7 500 € | 5 200 € |
| Résultat avant imputation du stock | 0 € | 2 300 € |
| Stock imputé (limité à 50 % dans le projet) | 0 € | 1 150 € |
| Résultat imposable 2027 | 0 € | 1 150 € |
| Amortissement perdu définitivement | 0 € | 2 816 € |
| Stock reporté fin 2027 | 9 516 € | 7 850 € |
Ce que montrent les chiffres
Sous les règles actuelles, l'amortissement LMNP de l'exercice, soit 8 016 €, dépasse le résultat de 7 500 €. Le résultat tombe donc à zéro et 516 € rejoignent le stock reporté.
Avec le texte initial, le plafond ramène l'amortissement du bâti à 4 400 €. Le résultat avant stock atteint alors 2 300 €. Or, le stock ne peut en absorber que la moitié, soit 1 150 €. Le foyer déclare ainsi 1 150 € de bénéfice. Au taux marginal de 30 %, l'impôt sur le revenu supplémentaire s'élève à 345 €, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux.
L'effet le plus durable reste toutefois la perte d'amortissement : 2 816 € par an dans cet exemple, tant que le taux annuel du bâti dépasse 2,5 %. En revanche, à loyers, charges et amortissements constants, le stock de 7 850 € s'épuiserait avant 2036, au rythme de 1 150 € par an.
Plusieurs biens : le plafond de 7 000 € par foyer
Prenons un foyer qui détient trois meublés dont le bâti vaut 150 000 €, 120 000 € et 100 000 €. Ainsi, le taux de 2,5 % autoriserait 3 750 €, 3 000 € et 2 500 €, soit 9 250 €. Pourtant, le plafond par foyer limiterait la déduction totale à 7 000 €. En outre, le texte ne précise pas, à ce stade, comment répartir ce plafond entre les biens.
Meublé de tourisme : un plafond encore plus bas
Le même appartement exploité en meublé de tourisme verrait son amortissement du bâti limité à 1,5 %, soit 2 640 € par an, dans la limite de 5 000 € par foyer.
Amortissement LMNP plafonné : quelles décisions patrimoniales ?
Une réforme fiscale ne justifie pas, à elle seule, une décision patrimoniale. En effet, le rendement net, l'emprunt, la qualité de l'emplacement et vos projets familiaux pèsent davantage. Néanmoins, le plafond modifierait plusieurs arbitrages.
Conserver ou vendre son bien loué meublé ?
Vendre pour « échapper » à la réforme se révèle rarement judicieux. D'une part, depuis 2025, la vente réintègre déjà les amortissements déduits dans la plus-value. D'autre part, les abattements pour durée de détention exonèrent la plus-value d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une vente précipitée peut donc coûter plus cher que le plafond lui-même.
Le plafond de l'amortissement LMNP produit d'ailleurs un effet de compensation partielle. En effet, le III de l'article 150 VB vise les amortissements admis en déduction. Un amortissement perdu à cause du plafond ne viendrait donc pas, selon cette lettre, majorer la plus-value future. La vente redevient en revanche une option à étudier quand le bien n'est plus rentable après impôt, ou quand un projet de réemploi est prêt.
Investir maintenant ou attendre ?
Pour un nouvel achat, il est prudent de bâtir le plan de financement avec l'hypothèse d'un amortissement LMNP plafonné, puis de vérifier la rentabilité sans l'avantage fiscal maximal. Si le projet ne tient qu'avec l'amortissement actuel, mieux vaut attendre le texte définitif.
Par ailleurs, les résidences étudiantes, seniors et médicalisées restent hors du plafond dans le texte initial. Elles présentent toutefois leurs propres risques : dépendance au gestionnaire, bail commercial, liquidité à la revente. Le seul critère fiscal ne doit donc pas guider le choix. Enfin, l'exposé des motifs de l'article 7 met en avant le dispositif « Jeanbrun » de location nue, issu de la loi de finances pour 2026. Selon ce document, il permet de déduire un amortissement de 3 % à 5,5 % du prix d'acquisition, sous conditions de loyer notamment. La comparaison mérite d'être faite au cas par cas.
Régime réel ou micro-BIC : faut-il changer de régime ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes. L'article 50-0 du CGI, dans sa rédaction en vigueur, le fixe à 50 % pour la location meublée classique et les meublés de tourisme classés, dans la limite de 83 600 € de recettes. Pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement tombe à 30 % et le seuil à 15 000 €.
Le réel reste plus favorable tant que les charges et l'amortissement LMNP déductible dépassent l'abattement forfaitaire. Ainsi, dans notre exemple, ils atteignent 9 700 € (4 500 € + 5 200 €), contre 6 000 € d'abattement. Le réel conserve donc l'avantage, même avec le plafond.
À l'inverse, un bien sans emprunt, peu chargé et déjà largement amorti peut basculer. Attention cependant : pendant les années au micro-BIC, le résultat est forfaitaire et le stock d'amortissements reportés ne s'impute pas. Il faut donc chiffrer ce coût avant de changer de régime.
Devenir loueur en meublé professionnel ?
Le plafond vise uniquement l'activité non professionnelle. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) dépend cependant de critères de recettes, et non d'un simple choix. Il entraîne en outre des cotisations sociales et un régime de plus-values professionnelles. Ce n'est donc pas une solution de repli automatique.
Où en est le vote du plafond sur l'amortissement LMNP ?
Le 8 octobre 2026, selon les analyses publiées, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté deux amendements. Le premier, n° I-CF1588, sortirait du plafond les locations de longue durée : résidence principale du locataire, bail mobilité et location à des étudiants. Le second, n° I-CF776, supprimerait l'amortissement des meublés de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027.
Toutefois, ces votes ne modifient pas le texte débattu en séance. En effet, l'article 42 de la Constitution impose, pour une loi de finances en première lecture, une discussion sur le texte du Gouvernement. Les amendements de commission doivent donc être de nouveau adoptés en séance pour s'appliquer.
Au 19 octobre 2026, le dernier texte de séance publié (16 octobre) indiquait que les députés n'avaient pas encore examiné l'article 7. Le vote solennel sur la première partie est annoncé pour le 20 octobre. Le Sénat examinera ensuite le texte, avant une éventuelle commission mixte paritaire. Le Gouvernement peut aussi engager sa responsabilité au titre de l'article 49, alinéa 3, de la Constitution. La version définitive ne sera donc connue qu'en fin d'année.
Sources : dossier législatif du PLF 2027 et texte résultant des délibérations (Assemblée nationale)
Vos questions sur l'amortissement LMNP et le budget 2027
Mon amortissement LMNP est-il déjà plafonné pour mes revenus 2026 ?
Non. Le plafond n'existe pas dans le droit applicable. Il figure en effet seulement dans un projet de loi en cours d'examen. Vos revenus 2026 suivent les règles actuelles, sous réserve d'une précision contraire du texte définitif.
Vais-je perdre mes amortissements reportés ?
Pas immédiatement. Selon le texte initial, le stock existant à fin 2026 resterait imputable jusqu'en 2036, à hauteur de la moitié du résultat de chaque année. Seul le reliquat non utilisé en 2036 disparaîtrait. Connaître le montant exact de ce stock devient donc prioritaire.
Je loue un studio à un étudiant : suis-je exclu du plafond ?
Pas dans le texte initial. L'exclusion vise les résidences étudiantes au sens du code de la construction et de l'habitation, et non un bail étudiant classique. L'amendement adopté en commission élargirait l'exclusion, mais il doit encore être voté en séance.
Le plafond de l'amortissement LMNP s'applique-t-il bien par bien ?
D'une part, le taux de 2,5 % concerne chaque local. D'autre part, le montant de 7 000 € s'apprécie par foyer fiscal, pour l'ensemble de vos biens meublés non professionnels.
Faut-il anticiper des travaux avant la fin de l'année ?
Des travaux immobilisés augmentent la base amortissable du local, donc entreraient dans le plafond. Par conséquent, les avancer ne garantit pas un gain. En revanche, les dépenses d'entretien et de réparation restent des charges déductibles, hors plafond d'amortissement. La distinction entre charge et immobilisation devient donc décisive.
Que se passe-t-il si je vends mon bien ?
Le droit applicable réintègre déjà, dans la plus-value, les amortissements admis en déduction. Ceux que le plafond empêcherait de déduire ne seraient pas, selon la lettre du texte actuel, réintégrés. La durée de détention reste par ailleurs déterminante pour le calcul de l'impôt.
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Pour aller plus loin, consultez nos ressources sur la location meublée :
Article rédigé par Christophe Coupat, expert-comptable, fondateur du cabinet ADALTA. Publié le 19 octobre 2026, à jour des travaux parlementaires au 19 octobre 2026. Cet article a une vocation informative et ne remplace pas une analyse de votre situation personnelle.
Textes officiels et références
- Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, déposé le 1er octobre 2026 — Assemblée nationale
- Dossier législatif du projet de loi de finances pour 2027 — Assemblée nationale
- Texte résultant des délibérations de l'Assemblée nationale (16 octobre 2026) — Assemblée nationale
- BOI-BIC-CHAMP-40-20 : location meublée, régime fiscal — BOFiP
- Code général des impôts, articles 39 C, 50-0, 150 VB et 155 — Légifrance
- Réponse ministérielle n° 10097 (JOAN du 24 mars 2026) — LégiFiscal
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