Votre investissement immobilier ne commence pas avec une déclaration fiscale. Il commence avec une décision.
Investisseur locatif, propriétaire de SCI, marchand de biens ou promoteur : ADALTA accompagne les investisseurs immobiliers avant, pendant et après leurs opérations. Nom propre ou société, location nue ou meublée, SCI à l’IR ou à l’IS, holding, financement, transmission : les réponses données aujourd’hui peuvent avoir des conséquences pendant dix, vingt ou trente ans. Nous vous aidons à raisonner sur l’ensemble du parcours immobilier, pas uniquement sur sa comptabilité.
Investisseurs immobiliers en France : quatre chiffres à connaître
La bonne question n’est pas ce que vous achetez. C’est comment vous le structurez.
Dois-je acheter en nom propre ou créer une société ? Louer nu ou meublé ? Seul, en couple ou avec des associés ? En pratique, ce n’est jamais seulement une question de fiscalité immédiate. Ainsi, nous étudions votre situation personnelle et familiale, votre niveau de revenus, la nature de l’opération, votre horizon de détention, vos besoins futurs de revenus, votre stratégie de réinvestissement, vos projets de transmission, votre financement et votre patrimoine existant. Notre objectif : construire une organisation cohérente avec votre stratégie immobilière, plutôt qu’empiler des structures.
Un expert-comptable qui connaît l’immobilier dans les textes… et dans la réalité
La fiscalité immobilière est un métier. L’investissement immobilier en est un autre. Chez ADALTA, nous réunissons les deux : Christophe Coupat et son associée investissent eux-mêmes dans l’immobilier depuis plus de 30 ans. Cette double expérience nous permet de comprendre les questions que se posent réellement les investisseurs : financement, cash-flow, travaux, détention, arbitrage, association, refinancement, revente, transmission ou développement d’un nouveau projet. Ainsi, nous ne regardons pas seulement vos comptes : nous cherchons à comprendre où vous voulez aller.
SCI à l’IR ou à l’IS ? Ne comparez pas deux taux d’imposition. Comparez deux trajectoires patrimoniales.
Une SCI à l’IS n’est pas meilleure qu’une SCI à l’IR : elle répond simplement à une stratégie différente. À l’IR, vous raisonnez en revenus fonciers et en fiscalité immobilière des particuliers ; à l’IS, vous introduisez une logique d’entreprise : résultat comptable, amortissements, impôt sur les sociétés, et une fiscalité différente à la distribution ou à la cession. C’est pourquoi nous ne comparons jamais uniquement l’impôt de l’année prochaine : nous regardons le cycle complet de l’investissement, de l’acquisition jusqu’à la sortie.
Faut-il créer une holding ? Ce n’est pas une fin en soi.
Une holding peut devenir pertinente lorsque plusieurs activités ou sociétés doivent être organisées ensemble, lorsque des résultats doivent être réinvestis, ou lorsqu’une stratégie de développement ou de transmission commence à se structurer. Concrètement, nous étudions avec vous la pertinence d’une holding, l’organisation des participations, les flux financiers entre sociétés, le régime mère-fille lorsque ses conditions sont réunies, la rémunération ou la distribution des résultats, le financement de nouvelles opérations et la cohérence entre votre patrimoine professionnel et immobilier. Notre rôle n’est pas de créer une société de plus : notre rôle est de vérifier qu’elle sert réellement votre stratégie.
Transmettre progressivement son patrimoine immobilier
La meilleure organisation patrimoniale est souvent celle que l’on met en place avant d’en avoir besoin. Ainsi, nous pouvons intégrer à votre réflexion les conséquences juridiques, fiscales et comptables d’une donation de parts, d’un démembrement de propriété ou d’une organisation familiale, et travailler, lorsque le dossier le nécessite, en coordination avec votre notaire. Par conséquent, ces stratégies demandent souvent plusieurs années d’anticipation : c’est pourquoi mieux vaut y réfléchir tôt.
Pourquoi choisir ADALTA plutôt qu’une simple solution comptable en ligne ?
Une plateforme en ligne peut enregistrer vos opérations et produire une déclaration ; en revanche, elle ne connaît pas votre projet à cinq ou dix ans. Chez ADALTA, nous cherchons à comprendre ce que vous possédez déjà, ce que vous voulez acheter, avec qui, comment vous le financez, si vous souhaitez conserver, transmettre ou revendre, et si votre activité immobilière doit devenir une véritable entreprise. En bref : la comptabilité constate. Le conseil anticipe.
Un accompagnement dédié à votre profil d’investisseur
À quelle étape êtes-vous ?
Je structure mon premier investissement
Nom propre ou société, financement, choix du régime locatif : ainsi, nous sécurisons l’organisation avant qu’elle ne devienne coûteuse à corriger.
Structurer mon investissement →Je développe mon patrimoine
Holding, plusieurs biens, financement, arbitrage rémunération/réinvestissement : ainsi, nous transformons vos données comptables en décisions concrètes pour accompagner votre croissance.
Développer mon patrimoine →Je transmets ou j’arbitre
Donation, démembrement, cession, revente : certaines décisions se préparent plusieurs années à l’avance pour conserver toutes vos options.
Préparer ma transmission →Questions fréquentes
1Dois-je investir en nom propre ou créer une société ?
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2SCI à l’IR ou à l’IS ?
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3Faut-il créer une holding pour investir dans l’immobilier ?
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4Comment transmettre progressivement mon patrimoine immobilier ?
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5Que se passe-t-il si je revends mon bien ?
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6LMNP, LMP, SCI, marchand de biens : comment savoir ce qui correspond à ma situation ?
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Pour approfondir : Service-Public.fr (SCI, ce qu’il faut savoir), Service-Public.fr (revenus d’une location meublée), Notaires de France (LMNP), ANIL (information sur le logement).
Le cabinet ADALTA a rédigé un guide simple et à jour sur ce sujet. Vous pouvez le consulter en ligne, puis le télécharger gratuitement.
Parlons de votre projet immobilier
Premier investissement, développement, holding, financement, marchand de biens, promotion ou transmission : échangeons dès maintenant sur votre situation et sur les prochaines étapes de votre patrimoine.